آیا پیش خرید آپارتمان خوب است؟ 🔎| مزایا و معایب پیش خرید ✔️❌
فهرست عناوین
در سال های اخیر، با افزایش چشمگیر قیمت آپارتمان، بسیاری از افراد به دلیل کاهش قدرت خرید، به سمت قراردادهای پیش خرید آپارتمان روی آورده‌اند. این قراردادها به دلیل قیمت پایین تر و شرایط پرداخت مناسب تر، محبوبیت زیادی پیدا کرده‌اند. اما همزمان با افزایش این معاملات، تعداد کلاهبرداری‌ها و مشکلات حقوقی مربوط به آن‌ها نیز به شدت رشد کرده است.
بسیاری از خریداران در این معاملات، آپارتمان های نیمه ساخت یا حتی هنوز ساخته نشده را خریداری می‌کنند، با این امید که به قیمتی مناسب تر از بازار بتوانند صاحب خانه شوند. اما متأسفانه، در برخی موارد متوجه می‌شوند که هیچ آپارتمانی وجود ندارد و فروشنده از ابتدا قصد فریب داشته است.
علت اصلی این کلاهبرداری ها این است که در معاملات پیش خرید، خریدار ملک را نمی بیند و نمی‌تواند امکانات آن را ارزیابی کند. با این حال، فروشنده با اضافه کردن عباراتی مانند “ملک به رویت خریدار رسید”، مسئولیت خود را از مشکلات احتمالی سلب می‌کند. به همین دلیل، تنظیم یک قرارداد اصولی و دقیق در معاملات پیش‌خرید آپارتمان از اهمیت ویژه ای برخوردار است.
💡 پیش خرید آپارتمان چیست؟
پیش خرید آپارتمان به معنای خرید ملک قبل از تکمیل یا قابل سکونت شدن است در این نوع معاملات، خریدار آپارتمانی را که هنوز ساخته نشده یا در حال ساخت است، خریداری می‌کند.
🔎 چگونه مطمئن شویم که در پیش فروش، یک واحد به چند نفر فروخته نشده باشد؟
برای جلوگیری از مشکلاتی مانند فروش یک واحد به چندین نفر، لازم است قبل از هرگونه پرداختی، سند مالکیت ملک را مشاهده و تایید کنید. همچنین، پس از امضای قرارداد، پیگیر انتقال سند رسمی از مراجع ذی‌صلاح باشید.
✅ راهنمای پیش خرید آپارتمان
1. بررسی سند مالکیت: قبل از پرداخت هر مبلغی، سند مالکیت ملک را مشاهده کنید و تاییدیه آن را از سازمان‌های مربوطه دریافت کنید.
2. دریافت سند و مجوز قانونی ساخت: پس از امضای قرارداد، برای دریافت سند رسمی و مجوز ساخت از مراجع ذی‌صلاح اقدام کنید. عدم دریافت سند ممکن است منجر به مشکلاتی مانند مصادره ملک به دلیل بدهی‌های سازنده شود.
3. بررسی ترازنامه حسابرسی شرکت سازنده: وضعیت مالی شرکت سازنده را از طریق ترازنامه حسابرسی بررسی کنید. این ترازنامه نشان‌دهنده میزان بدهی و دارایی شرکت است. شرکت‌هایی با تراز منفی، احتمال ورشکستگی و مشکلات حقوقی دارند.
4. بازدید از پروژه: به‌صورت مکرر از محل پروژه بازدید کنید و پیشرفت کار را متناسب با تعهدات سازنده بررسی کنید.
5. بررسی سابقه شرکت: سابقه و شهرت شرکت سازنده را از طریق مراجع ذی صلاح بررسی کنید این امر می‌تواند از مشکلات احتمالی جلوگیری کند.
فرض کنید قصد خرید آپارتمان در هچیرود را دارید. برای جلوگیری از کلاهبرداری و مشکلات حقوقی، ابتدا سند مالکیت را بررسی کنید، سپس وضعیت مالی شرکت سازنده را از طریق ترازنامه حسابرسی بررسی نمایید. همچنین، با بازدیدهای مکرر از محل پروژه و اطمینان از پیشرفت کار، می‌توانید با خیالی آسوده تر اقدام به پیش خرید کنید.
🟢 مزایای پیش خرید آپارتمان
1. قیمت مناسب‌تر: به‌طور کلی، قیمت پیش‌خرید آپارتمان ها کمتر از آپارتمان‌های آماده تحویل است. با تکمیل پروژه، در صورت ثبات بازار، امکان فروش ملک با قیمت بالاتر وجود دارد و این می‌تواند ارزش افزوده برای خریدار به همراه داشته باشد.
2. پرداخت مرحله‌ای: در پیش‌خرید آپارتمان، پرداخت‌ها به‌صورت مرحله‌ای و در طول ساخت انجام می‌شود، که به خریدار امکان استفاده از منابع مالی دیگر را می‌دهد و فشار مالی کمتری را به همراه دارد.
3. تخصیص طراحی داخلی: در پیش‌خرید آپارتمان، خریدار می‌تواند طراحی داخلی و اجزای ملک را بر اساس سلیقه خود تغییر دهد، بر خلاف آپارتمان‌های آماده که طراحی آن‌ها از قبل تعیین شده است و ممکن است هزینه‌های اضافی برای بازسازی نیاز باشد.
4. کیفیت مصالح: در پیش‌خرید آپارتمان، خریدار می‌تواند کیفیت مصالح و مراحل ساخت را به‌طور مستقیم مشاهده کند، در حالی که در آپارتمان‌های آماده فقط اجزای روکار قابل مشاهده هستند.
🔴 معایب پیش خرید آپارتمان
- عدم تحویل به‌موقع: امکان دارد سازنده نتواند ملک را به‌موقع تحویل دهد، که این می‌تواند مشکلاتی برای خریدار ایجاد کند.
- عدم اجرای صحیح مصالح: ممکن است سازنده مصالح مورد نظر را مطابق با قرارداد استفاده نکند.
- امکان ناتمام ماندن پروژه: در شرایط رکود بازار، پروژه ممکن است ناتمام بماند و سازنده انگیزه کافی برای ادامه کار نداشته باشد.
- فروش به چند نفر: خطر فروش یک واحد به چندین نفر وجود دارد، که می‌تواند مشکلات حقوقی جدی به همراه داشته باشد.
- کلاهبرداری: شرکت‌های نامعتبر ممکن است اقدام به کلاهبرداری کنند و این می‌تواند منجر به مشکلات مالی و حقوقی شود.
- مسائل مالی و قانونی: امکان دارد سازنده وام‌های کلانی روی سند ملک بگیرد که در صورت عدم پرداخت، خریدار باید آن را تسویه کند. همچنین، ممکن است مجوز پایان کار و خلافی‌های شهرداری به عهده خریدار بیفتد.
فرض کنید قصد خرید آپارتمان در شهر هچیرود را دارید. اگرچه پیش خرید آپارتمان می‌تواند با قیمت مناسب‌تری انجام شود و به شما امکان تغییر طراحی داخلی را می‌دهد، اما باید به دقت به تأخیرهای احتمالی، کیفیت مصالح و خطرات کلاهبرداری توجه کنید. برای مثال، اگر سازنده در پیش‌خرید آپارتمان شما در هچیرود به تعهدات خود عمل نکند و پروژه ناتمام بماند، شما ممکن است با مشکلاتی مواجه شوید که حل آن‌ها نیاز به پیگیری‌های قانونی و مالی دارد.
💵 نحوه پرداخت پول در پیش خرید آپارتمان
برای پیش‌خرید آپارتمان، خریدار ابتدا مبلغی به‌عنوان پیش پرداخت پرداخت کرده و باقی‌مانده را در اقساط مشخص تا زمان تحویل آپارتمان پرداخت می‌کند. روش‌های پرداخت شامل موارد زیر است:
1. انتقال کارت به کارت: این روش برای مبالغ کوچک مناسب است، ولی برای پرداخت های بالاتر مشکلاتی از قبیل محدودیت سقف انتقال و عدم اطمینان از امنیت دارد.
2. چک های شخصی: این چک‌ها ممکن است دچار مشکلاتی چون برگشت‌خوردن شوند. لذا استفاده از این روش توصیه نمی‌شود مگر اینکه اعتبار خریدار کاملاً محرز باشد.
3. چک های بانکی: این چک‌ها از اعتبار بالایی برخوردارند. چک های تضمین شده و بین‌بانکی به دلیل اعتبار بانک‌ها، روش مناسبی برای پرداخت‌های بزرگ هستند و از امنیت بالایی برخوردارند.
فرض کنید در حال خرید آپارتمان پیش ساخته در شهر نمک آبرود هستید. اگر قیمت پیش خرید واحد مورد نظر به ازای هر مترمربع 2.5 میلیون تومان باشد، و قیمت آپارتمان‌های آماده تحویل در همان منطقه 4 تا 5.5 میلیون تومان به ازای هر مترمربع باشد، این تفاوت قیمت به شما امکان می‌دهد تا با هزینه کمتری صاحب ملک شوید و در آینده با قیمت بالاتری آن را بفروشید. پرداخت ها به صورت مرحله‌ای انجام می‌شود و برای مبالغ بالا، استفاده از چک‌های بانکی تضمین‌شده به دلیل اعتبار و امنیت بالا، مناسب ترین روش خواهد بود.
💰 تفاوت قیمت پیش خرید آپارتمان
پیش‌خرید آپارتمان یکی از روش های رایج برای خانه دار شدن است و به‌ویژه در پروژه های مشارکتی مورد استفاده قرار می گیرد. در این نوع خرید، معمولاً قیمت واحدهای پیش خرید کمتر از قیمت آپارتمان های آماده تحویل است. برای مثال، در منطقه‌ای از شهر نشتارود که پروژه‌های جدید در حال احداث است، قیمت پیش‌خرید واحدها به‌طور متوسط 2.5 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. این قیمت ممکن است با تکمیل پروسه صدور جواز و آماده‌سازی پروژه به 3 میلیون تومان افزایش یابد.
به عنوان مثال، در پروژه ای در شهر سلمان شهر، واحدهایی با متراژ 70، 100 و 150 مترمربع پیش خرید می شوند که نشان دهنده اختلاف قیمت قابل توجه با آپارتمان های آماده تحویل است. در مقایسه، قیمت هر متر مربع برای آپارتمان های آماده در بهترین محله های سلمان شهر 4 تا 5.5 میلیون تومان می رسد و این به معنای هزینه ای حدود 450 میلیون تومان برای یک واحد 100 متری آماده است. این در حالی است که قیمت پیش خرید همان واحد ممکن است به طور میانگین 250 میلیون تومان باشد، که حدود 80 درصد ارزان‌تر از قیمت آماده تحویل است.
