بررسی انواع سند در معاملات ملکی

سند به معنای مستندی است که شامل اطلاعاتی درباره مالکیت یک ملک، حقوق یا تعهدات قانونی مرتبط با آن ملک است. انواع مختلفی از سند در حوزه ملکی وجود دارد که هر کدام به منظور رعایت حقوق مالکیت و پیشگیری از اختلاس و کلاهبرداری صادر می‌شوند در ادامه به بررسی انواع سندهای موجود پرداختیم. با ما همراه باشید

انواع سند

سند رسمی

سند رسمی، از نوع سندی است که به طور رسمی در دفاتر ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و یا در مقامات رسمی دیگر ثبت می‌شود. این سند براساس مقررات و قوانین مربوطه، باید تنظیم شده باشد و باید حداکثر صلاحیت مورد نیاز برای مراجعه به این مقامات رسمی را داشته باشد. این سند، شامل اطلاعات و مشخصات مهمی است که به دلیل مهمیت آن‌ها، نیاز است که به صورت رسمی و با دقت ثبت شوند. به عنوان مثال، سند رسمی می‌تواند شامل اسنادی مانند روزنامه رسمی، سند تنظیمی حقوقی، سند املاک و مستغلات و غیره باشد.

سند رسمی

سند رسمی براساس مقررات و قوانین مربوطه، باید تنظیم شده باشدو باید حداکثر صلاحیت مورد نیاز برای مراجعه به این مقامات رسمی را داشته باشد.

سند عادی

نوشته‌هایی که بین افراد برای مدیریت امور روزمره‌شان تهیه می‌شود، اگر شامل هیچ یک از شرایط سه‌گانه‌ای که برای سند رسمی لازم است، نباشد، به عنوان سند عادی شناخته می‌شوند. این سند عادی، به عنوان مثال، می‌تواند شامل نوشته‌هایی مانند یک قرارداد نوشته شده توسط دو فرد درباره اجاره یک ملک، یا یک توافق نامه برای تعیین شرایط کاری باشد. این نوع سند، برخلاف سند رسمی، هیچ گونه تأیید رسمی از مقامات رسمی ندارد و تنها می‌تواند به عنوان یک توافق نوشتاری بین دو طرف در نظر گرفته شود.

سند عادی

این نوع سند، برخلاف سند رسمی، هیچ گونه تأیید رسمی از مقامات رسمی ندارد

سند مالکیت معارض

در صورتی که برای یک ملک دو سند صادر شده باشد، مثلاً اگر دو نفر درخواست ثبت مالکیت یک ملک را داده باشند و اداره ثبت برای هر دو نفر سندی را صادر کرده باشد، سندی که تاریخ ثبت آن بعدی باشد، به عنوان “سند مالکیت معارض” شناخته می‌شود. این به این معنی است که شخصی که سند قدیمی را در اختیار دارد، در واقع با اینکه سند رسمی را در دست دارد، مالک معارض ملک است و نمی‌تواند معامله‌ای را در مورد آن صورت دهد.

در صورتی که سندی با تاریخ ثبت قدیمی‌تر وجود داشته باشد، اما توسط حکم نهایی دادگاه ابطال شده باشد، سند با تاریخ ثبت جدیدتر به عنوان سند معتبر شناخته می‌شود و معامله نسبت به آن با قید “صدور سند مالکیت معارض” در متن سند امکان‌پذیر است. با این حال، تا زمانی که حکم نهایی صادر نشده باشد، سند مالکیت معارض بی‌اعتبار بوده و معامله نسبت به آن ممنوع است.

سند تک برگ و عرصه و عیان

سندهای مالکیت برای املاک در گذشته شامل چندین برگ بودند، اما در حال حاضر سازمان‌های مربوطه تنها از یک برگ سند استفاده می‌کنند. این نوع سند، توسط نهادهای رسمی کشور طراحی شده و تأیید شده است، بنابراین داشتن آن نشان می‌دهد که مالکیت به صورت کاملاً رسمی و قابل اعتماد است. طراحی ساده و روشن این سند، به راحتی قابل فهم است و می‌توان به راحتی اطلاعات مالکیت را در آن پیدا کرد. اصالت سند نیز توسط نهادهای مربوطه بررسی و تأیید می‌شود، بنابراین امکان اعتماد به صحت و قطعیت اطلاعات موجود در سند وجود دارد.

در شهرهای بزرگ مانند تهران، خریداران مسکن بدون شک با اصطلاح “سند عرصه و اعیان” آشنایی دارند. بررسی واحدهای مسکونی عرضه شده در این مناطق، نشان می‌دهد که بیشتر آن‌ها آپارتمان هستند. دلیل این امر به علت گرانی زمین است و بنابراین سازندگان و سازندگان املاک تمایل دارند تا در فضای کمتر، برج‌های بلند و با متراژ کوچکتری را برای ساخت مسکن ایجاد کنند. این واحدها عمدتاً دارای سند عرصه و اعیان هستند که در زمین‌های محدودی ساخته شده‌اند.

سند تک برگ 

این نوع سند، توسط نهادهای رسمی کشور طراحی شده و تأیید شده است، بنابراین داشتن آن نشان می‌دهد که مالکیت به صورت کاملاً رسمی و قابل اعتماد است

سند 6 دنگ

کامل ترین و معتبرترین انواع سند می باشد. سند شش دانگ به معنای مالکیت کامل و تکی ملک است، به طوری که تمامی ابعاد ملک از شمال و جنوب تا غرب و شرق و بالا و پایین در این سند به نام یک شخص ثبت می‌شود و هیچ فرد دیگری در این ملک سهمی ندارد. این سند، یکی از مهمترین سند‌های مالکیت در کشور ما است که در تمامی مراکز شناخته شده و دارای اعتبار می‌باشد. نام “شش دانگ” از این رو پیدا شده است که این سند، شش جهت مختلف ملک را شامل می‌شود و به طور کلی به مالک اجازه می‌دهد تا از تمامی ابعاد ملک بهره ببرد و هیچ کس دیگری حق مالکیت در این ملک را ندارد.

سند 6 دنگ

کامل ترین و معتبرترین انواع سند،سند 6 دنگ می باشد

سند تفکیکی

تفکیک در لغت به معنای جدا شده و تفریق شده است و در زمینه املاک و ملکیت، سند تفکیکی به معنای تقسیم ملک و املاک بین شرکا و خویشاوندان مورد استفاده قرار می‌گیرد.

این نوع سند، برای ملک‌هایی با چند بخش، که هر بخش در اختیار یک مالک قرار دارد، استفاده می‌شود و هر بخش دارای یک سند تفکیکی می‌باشد. این سندها، اطلاعات مالکان و صاحبان هر بخش از ملک را در بر می‌گیرند و از نظر حقوقی، کاملاً قابل اعتماد و استناد هستند.

لازم به ذکر است که سندهای تفکیکی فقط در مواردی که برای ملک‌هایی با مالکین مشترک استفاده می‌شوند، لازم و ضروری هستند و در غیر این صورت، سند شش دانگ به عنوان یکی از معتبرترین سندهای ملکی برای تأیید مالکیت، کافی است.

سند تفکیکی

سند تفکیکی به معنای تقسیم ملک و املاک بین شرکا و خویشاوندان مورد استفاده قرار می‌گیرد.

سند تک برگ مشاع

سند تک برگ، یک نوع سند مالکیت است که به جای داشتن چند برگ، تمام اطلاعات مربوط به مالکیت یک ملک را در یک برگ قید می‌کند. این سند به صورت پشت و رو طراحی شده و تمام اطلاعات ثبت شده در آن معتبر و قابل استناد هستند.

مفهوم مشاع در سند به معنای وجود شرکا در ملک است که هر یک از آن‌ها بخشی از آن را دارایی خود می‌دانند. در سند تک برگ مشاع، چند نفر با هم در مالکیت زمین یا ملک شریک هستند و سهم هر شریک در این ملک در سند ثبت شده است. این نوع سند معمولا برای زمین‌هایی با مساحت بزرگ بکار می‌رود.

سند تک برگ مشاع

مفهوم مشاع در سند به معنای وجود شرکا در ملک است

سند بنجاق

با پیشرفت فناوری و شیوه مدیریت اسناد الکترونیکی، امروزه تمامی امور مربوط به اسناد به صورت یکپارچه و با استفاده از رایانه ها انجام می‌شود. اما در گذشته، قراردادها به صورت دستی و براساس توافقاتی که توسط گروهی از افراد صورت می‌گرفت، ثبت و تایید می‌شدند. در این روش، برای تایید صحت قراردادها، به عالمان و صاحب نظران مراجعه می‌شد و پس از تایید آن‌ها، قرارداد معتبر شناخته می‌شد.

اگرچه تعداد قراردادهای دستی در حال حاضر کاهش یافته است، اما هنوز هم در برخی مناطق، استفاده از این نوع سند ملکی رایج است و قابلیت قبول و پذیرش در مراجع قانونی را داراست.

سند شورایی

یک سند شورایی به معنای یک سند رسمی است که توسط یک گروه از افراد محلی تهیه شده است و تمام اطلاعات در آن به توافق رسیده‌اند. سپس، رئیس شورای محلی آن را امضا کرده، مهر و تصدیق کرده است. این سند به تایید مهر دهیاری می‌رسد و دارای کدرهگیری و مبایع نامه جهت پیگیری است.

سند صادر شده از نوع باغات و یا مشجر می‌باشد به این معنا که تاکنون ساخت و سازی در آن صورت نگرفته، چنان‌چه صاحب زمین مایل باشد کاربری زمین را به مسکونی تغییر دهد و سند مسکونی برای آن اتخاذ نماید، می‌بایست در راستای کسب جواز ساخت اقدام کند با این کار در نهایت موفق به دریافت سند تک برگ یا سند شش‌دانگ مسکونی خواهد شد.

سند شورایی

این سند به تایید مهر دهیاری می‌رسد و دارای کدرهگیری و مبایع نامه جهت پیگیری است.

سند المثنی

در صورتی که سند ملک به هر دلیلی از بین رفته، سرقت شده، تخریب شده یا در یک حادثه آتش سوزی دچار صدمات شده باشد و بیش از یک بار صادر شده باشد، مالک ملک می‌تواند با داشتن مدارک مورد نیاز به اداره ثبت منطقه مربوطه مراجعه کرده و درخواست صدور سند رسمی المثنی را ارائه دهد. سند ملک المثنی یک سند رسمی و حقوقی است که برای حفظ حقوق مالکان ملک صادر می‌شود. در این سند، مشخصات کامل مالکان ملک و همچنین اطلاعات مربوط به ملک شامل موقعیت، اندازه، شکل و محدودیت‌های مربوط به آن به‌طور دقیق ذکر می‌شود. به عبارت دیگر، سند ملک المثنی اسنادی است که برای تضمین حقوق مالکیت و انتقال آن به دیگران صادر می‌شود. لذا، بهتر است همیشه این سند را در اختیار داشته باشید و در صورت از دست دادن آن، به سرعت به اداره ثبت مراجعه کنید تا برای شما سند جدید صادر شود.

سند مفروز

در املاک، مفروز به معنای جداسازی قسمتی از مالکیت مشترک است و به شرح زیر است: افرادی که به عنوان شرکا در یک ملک مشترک هستند و تمایل دارند سهم خود را از سایر شرکا جدا کنند، می‌توانند درخواست افراز سهم خود را به اداره ثبت ارائه دهند. با صدور سند مفروز، مالکیت سهمی که متعلق به هر شرکاست، به صورت جداگانه ثبت می‌شود و هر شرکا می‌تواند از این سهم به صورت مستقل استفاده کند. به عبارت دیگر، سند ملک مفروز یا سند افراز، سندی است که برای تفکیک مالکیت در املاک مشترک صادر می‌شود و شرح کاملی از سهم هر شرکا در این ملک را به‌طور دقیق بیان می‌کند. در این سند، محدودیت‌هایی مربوط به استفاده از سهم جدید هر شخص نیز ذکر می‌شود. با صدور سند مفروز، شرکای مالک می‌توانند به‌صورت مستقل از سهم خود استفاده کنند و مالکیت آن را به دیگران انتقال دهند.

سند مفروض

سند ملک مفروز یا سند افراز، سندی است که برای تفکیک مالکیت در املاک مشترک صادر می‌شود و شرح کاملی از سهم هر شرکا در این ملک را به‌طور دقیق بیان می‌کند

سند ورثه ای

پس از درگذشت مالک ملک، مالکیت اموال به وراث خود منتقل خواهد شد. در این شرایط، هر یک از وراث می توانند با داشتن مدارک مربوطه شامل تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی 19 و اصل سند مالکیت مورث، به اندازه سهم خود در ارث درخواست صدور سند نمایند. به عبارت دیگر، سند وراثتی به عنوان مدرکی برای تأیید مالکیت ملک توسط وراث، با توجه به مقدار و سهم هر یک از آن‌ها، صادر خواهد شد.

مدارک لازم برای سند ورثه ای

تقاضای صدور سند مالکیت، گواهی حصر وراثت، فرم مالیاتی 19 و اصل سند مالکیت مورث

سند منگوله دار

سند ملک منگوله‌دار یک نوع سند مالکیت مسکن است که در آن از دفترچه‌ای با نخ و تکه سرب پلمپ شده استفاده می‌شود. این پلمپ توسط اداره ثبت محلی که شامل تایید صحت آن است، نصب می‌شود و با این کار سند منگوله‌دار به یک سند رسمی و قابل اطمینان تبدیل می‌شود.

سند مشاع

شما ملک را به صورت سهمی از کل سند خریداری می نمایید. بعنوان مثال سند کل یک زمین ۱۰۰۰ متر مربع می باشد و شما یک قطعه تفکیکی به اندازه ۲۰۰ متر مربع از آن خریداری می کنید. سند تک برگ مشاع بصورت ۲۰۰ قدرالسهم از ۱۰۰۰ متر سند کلی به نام شما می گردد.

یکی از نگرانی هایی که بعضی از مشتریان در رابطه با این نوع سند دارند، این است که می گویند وقتی سند به صورت مشاع یا قدرالسهم باشد دقیقا موقعیت جغرافیایی ملک مشخص نیست، که البته این موضوع جای نگرانی ندارد چرا که بیشتر زمین های شمال، سند آنها به این صورت می باشد و شما می توانید قبل از اینکه سند را به نام خود بنمایید ابتدا ملک را قولنامه نمایید و کلیه مشخصات جغرافیایی ملک مد نظر را توضیح دهید و نقشه تفکیکی ملک را هم دریافت نمایید و شماره پلاک زمین یا ویلای مورد نظر را هم در قولنامه ذکر نمایید و سپس اقدام به انتقال سند نمایید.

سند جنگل جلگه ای

یکی دیگر از انواع سند ، سند جلگه ای است که  ممکن است خیلی شنیده باشید و اکثر شهرک های برند، زیبا و پای جنگل، شهرک هایی با سند جنگل جلگه ای می باشند. اخیرا قانون، اجازه تفکیک زمین های جنگل جلگه ای بزرگ را نمی دهد و برای شهرک سازی این نوع از زمین ها مشکلاتی وجود دارد. ولی شهرک هایی که قبلا اجازه تفکیک گرفته بودند برای ساخت و ساز در آن مشکلی ندارند. فرق زمین با سند جنگل جلگه ای و زمین های دیگر این است که مجوز ساخت و یا پایان کار جهت ساخت، به آنها تعلق نمی گیرد.

سند جنگل جلگه ای

فرق زمین با سند جنگل جلگه ای و زمین های دیگر این است که مجوز ساخت و یا پایان کار جهت ساخت، به آنها تعلق نمی گیرد.